期指做空讲述绿地控股2020年第一季实现营业收入795.94亿元

2020-05-26 08:38:48 by Admin pz平台
前言:本篇文章介绍了期指做空讲述绿地控股2020年第一季实现营业收入795.94亿元的有关情况,希望对您的研究有一定的参考作用。

  创作者|刘工昌

  5月11日,网友“VS源远流长”公布一封“致绿地集团张玉良执行董事及诸位董事局主席”的举报信信。

  该网友史某称其四月份中旬获知他的老婆和陈军婚后出轨,今年 3月,那时候并未取得硕士研究生毕业证书和学历学位认证的他的老婆李某被绿地管理层陈军“破格录用给自己文秘”。期内陈军假称自身已无生育功能,造成 李某怀孕2个月。

  举报信上还提及林某用公款私存给李某买几万元的奢侈品包,还服务承诺自身有9000万,会分到她三千万。恼怒的史某向妻子明确提出了五百万元精神损失理赔。

  史某的举报信里附带他与妻子的闲聊视频语音做为直接证据。

  5月19日,办案人的妻子张雨婷作出了答复。许多人因此小结了一下,她关键讲过下边几个方面含意:

  一、我外遇是客观事实,但不是我以便9000万,我一点也不虚荣吧,也从来没有人帮我开过三千万的身家,我讲这些全是胡编的。

  二、我为什么胡编?便是以便骗老公,刺激性他,使他看一下自身没整体实力,没脑子,不配我,逼他与我离异。

  三、我与史某的婚姻生活压根不幸福快乐,他没有钱,没居留证,还蛮横霸道又自私自利,还家庭暴力,当时领结婚证因为我并不是甘心情愿,以便给彼此一个交待,才凑合同意完婚的。

  四、现在我不愿把局势搞大,只为私底下解决困难,你可以不赶快回家,这一小孩那时候还得落在我们的户籍上。(绿地集团恶性事件最新消息:女性作出答复,称所做的一切仅仅以便离异浅笑嫣然话感情 发布时间:05-2015:02)

  5月20号这一天,办案人史某发过一个纯手工制作的视频相册,追忆了与妻子四年生活故事,能够看得出,他对妻子是一心一意的努力。期内妻子也曾一度给他们许下诺言服务承诺:“我随时随地提前准备嫁给你”“我不想跟你提出分手”“感谢老天福我那么好的男友”……

  (绿地男主角520最新消息,发4周年交往关键点,网民怒了:美女校花原来是假照德濂美发布时间:05-2216:11)

  从而能够看得出,上边张雨婷说和老公婚姻不顺,很可能是谎话。而这一老公除开曝光这一相册图片,还公布了一个视频,这个视频是刻意找精英团队提早做的,便是以便赠给她4周年的520礼物。

  一个男人给自己妻子保证这般,让人感叹。

  陈军人物关系:从挺立到塌陷

  有关办案人提及的陈军,公布材料显示信息,陈军,上海本地人,中国香港岭南大学本硕连读,荷兰INSEEC博士研究生(DBA)。2013年前,曾在绿地长沙市、南昌市业务部承担营销推广工作中,业务水平很强。

  他以前承担湖南常德新都会项目营销推广股票操盘,从项目储水期到新房开盘半个月時间,首期款就销售一空;然后,南昌市绿地理想城项目,也是一周首期款就市场销售消失殆尽。

  2013年十月中下旬,陈军改任绿地集团东北地区业务部营销经理,隔日宣传稿赞誉:“执掌着东北地区5城近20个项目营销推广重担的陈军事业成功,沒有狂妄,大量的是一份明智与安稳。”

  到哈尔滨市后的第二个月,宣传稿件中称,“在蒋总的实际操作下,不但一扫绿地集团哈尔滨市大城市企业的不景气情况,更把绿地集团全球500强品牌知名度深深嵌入了哈尔滨人心里。”

  2017年一月,陈军再度被调至绿地集团辽宁省业务部沈阳市办公室地址,此次的报导中,陈军被冠到了东北地区绿地“救火队员”、“关键先生”的头衔。

  在陈军承担绿地东北三省营销推广的2013年至2017年,绿地东北地区的销售额从52亿人民币,跳跃性提高来到200亿人民币。这方面房地产业低洼的销售总额占集团公司总销售总额的8%。

  但也是自他起,绿地东北地区难题散生,起诉持续。

  从2016年刚开始,绿地东北地区光晕褪掉,起先传闻资金链断裂出現难题,项目很多推迟交货,后有许多 新闻媒体绿地东北地区的一些项目未获得合理合法市场销售办理手续即刚开始对外开放市场销售。

  那时候与绿地东北三省有业务流程来往的广告主黄健告知市界,她们那时候在绿地售楼部驻场办公室,售楼部都被小区业主砸了四五次,期内他只能把公司办公室锁上。

  绿地集团老总、首席总裁张玉良曾在2017年业绩快报新闻媒体沟通交流大会上,直言不讳一落千丈的东北三省,退房流程额度有三四十亿人民币之多。

  曾一直做为新闻媒体新宠儿出現的陈军,2017年前后左右从绿地悄悄地全身而退,来到碧桂圆和中粮。直至今年,才又返回绿地。

  陈军在绿地的发展前途

  5月21日夜间,信息称,对于绿地集团京津冀一体化业务部市场部责任人陈军被举报信一事,集团公司于前不久公布申明,公布了最后处理决定:撤消陈军京津冀一体化业务部市场部责任人的职位,并两者之间消除劳务关系。另外,审查举报信中所涉及到的金钱问题,一经查证,将马上转交司法部门。

  依据劳动法有关法律条文的要求,企业对劳务关系的消除担负证明责任,假如企业在肺炎疫情期内将陈军消除劳务关系,那麼也必须看企业最后的消除原因及其有关的客观事实根据是啥。

  假如说企业沒有直接证据证实陈军存有涉嫌严重违纪,或是存有能够单方消除的状况,那麼企业就必须付款陈军违反规定消除赔偿费。

  大家先看一下陈军的薪水大伙儿就了解为何可能是高价:今年绿地年度报告中公布的13位高管薪酬总共6191.39万余元。在其中今年得到稅前薪资最大的正好是与被举报人重名的集团公司董事局主席陈军,共934.69万余元,但此陈军非彼陈军。绿地集团官方网微信公众平台5月16日以绿地投资控股公司纪检监察室公布申明称,被检举的陈军是绿地集团京津冀一体化市场销售责任人。

  在其桃色事件的被告方张雨婷两者之间老公的闲聊中,张雨婷表露陈军为自己的薪水只能7000多,但会确保张一年能赚三十万。

  原先陈军成年人走的是大家普遍的门路,二十万不但并不是本人出,并且不动有确立会计纪录的管理部费用报销,而找没办法看到踪迹的外场工程项目,以绿地这么大的小摊,外场工程项目报个几十万的帐,压根算不上事情。

  绿地的盛极必衰

  做为一家全世界运营多样化的集团公司公司,绿地1991年创立,总公司上海市区。2014年,绿地集团变成我国第一家以房地产业主导业并位居《财富》全球500强的企业。2017年市场销售额度初次跨越万科地产,制造行业第一。2016年,绿地集团借壳上市金丰投资,在上海证券交易所进行A股发售,当日就造就3054亿人民币总市值,排在房地产业版块第一位。2016年,是绿地股票价格顶峰阶段,一度做到37.55元。

  绿地来到今日,陈军恶性事件仅仅个导火线,事实上近几年来的发展趋势早就为其危機制造悬念。

  最先是其北京销售市场的折戟。基本上针对全部全国房地产企业而言,北京市场全是头等大事。绿地也是这般。从2012年迄今,绿地已“进京”11年,但在京销售业绩已被别的房地产企业远远地甩在背后。

  2014年3月,绿地集团招投标斩获北京昌平区小汤山镇未来科技城西区B-04、B-05、B-07地快公共建筑混和居住用地,总合同款11.88亿人民币,对比成本价仅股权溢价5%,总建筑面积17.79万平方,楼板价6676元每平方米。该项目位于未来科技城西区公共性配套设施中心城市。

  同一天,绿地协同武汉科技中央商务区基本建设有限责任公司企业,拿到北京昌平区北七家镇公共建筑混和居住用地(车位配比公共性租用住宅),原价10.508亿人民币,股权溢价5.9%,总建筑面积17.两万平米,楼板价仅为6106元每平方米。

  一份签定于2014年一月的未来科技城西区B-04、B-05、B-07地快转让标书显示信息,该项目拟订位为企业总部基地,完工后激励导入符合我国战略新型产业方位的世界各国大型企业的集团公司总公司、地区总公司、产品研发总公司、会计清算中心、销售市场运营中心等进驻。

  另外标书还明确规定:激励中标人公账建长期性拥有、运营,没经昌平区政府准许,不可出让或切分售卖。

  2016年9月24日中午,70多名北京昌平区未来科技城绿地中央广场项目小区业主,结合北京绿地管理中心商谈消费者维权。一部分小区业主觉得,房地产商在市场销售环节对小区业主瞒报了与政府部门中间的关键承诺,明知道不可以对开展本人市场销售,却急切散售资金回笼,筹资基本建设资产,“白白的用了大家2年的资产,随后说政府部门不允许散售,2年仅给约10%合同违约金。项目周边办公楼价格已提升三万,房地产商应根据价格行情认购”。(绿地在北京昌平项目陷困局解决方法被指擦边2016年10月11日无界新闻 新闻记者 杨秋波)

  不但违背协议书商售,在与小区业主交涉中,绿地再次发布被小区业主称之为“擦边”、“走钢丝”的解决方法,包含把股民的项目投资放进壳公司,由壳公司同意回收有关物业管理,小区业主拥有股份,或由绿地同意拿到大产权房,以租赁的为名转租给小区业主,免交房租……

  最终造成 的結果是,不仅是昌平西区,绿地与远洋国际协作的一个昌平城南区项目也销不上;与找在TBD汇集管理中心的协作也已停滞不前;跟龙湖在清河的协作,住房一部分已卖出,办公室一部分的市场销售也已停滞不前。

  总起来讲,对绿地而言,在昌平区的项目投资,促使其在京项目投资所有僵持。接着绿地在2017年拿到的4宗大兴区生物技术产业基地地快,就包括了大规模商业房产商品。17年,北京市颁布商业房产新政策,一度受欢迎的商业房产销售市场快速降至冰度,手握着极大规模的商业房产项目的绿地猛然深陷困境。

  很多商业房产项目抛锚,唯一一个住房海珀云翡因错过了潜伏期而库存积压。绿地在2017年以创地区楼盘价格新纪录拿到大兴黄村一地快,尝试将其打导致主打产品最大端商品系项目海珀云翡,但从2019年6月刚开始,北京市调节供地现行政策,大量限竞房地快冒出,接着性价比高较高的限竞房的出現令标价在7.五万元/平米上下的海珀云翡竞争能力基本上消失殆尽,想北京住房销售市场上“亮剑小说”的绿地完全“哑火”。(绿地集团销售业绩脱队:高层住宅方式受挑戰三季度市场销售暴跌 APP)

  摩天大厦抛锚

  做为大城市最醒目的城市地标,根据捆缚当地政府竞相追求的摩天大厦,进而得到别的农田盈利的对策,曾为绿地立过过赫赫战功。仅2019年,绿地因而而得到的补助做到5.4亿元,这一数量能排在A股上市企业的第六位。

  除此之外,地区给与房地产商的优惠政策,例如配制商业服务、居住用地等。因为摩天楼的开店选址,要不是大城市核心区,要不便是地区有心打造出的中心城市。因此拿到地后,农田增值发展潜力挺大,也可以售出非常好的价格。

  比如,打造出武汉市绿地管理中心项目时,绿地得到了武汉市各地中央商务区的二块住房及商住用地,总建筑面积加起來超出了60万平方。往日,这种摩天大厦旁边的房屋,在楼还没有盖起来前,就早已被枪光了。还没有从摩天楼赚到钱,绿地就拥有丰富的收益。

  因此绿地热衷建摩天大厦。

  2006年五月,位于南京鼓楼的紫峰大厦宣布动工,总高450米,它是全世界第一座我们中国人项目投资、我们中国人基本建设的彻底我国非常摩天大厦。自此,绿地在郑州市、西安市、苏州市、济南市、合肥市、南昌市等大城市乘势而上,变成一个又一个高层住宅的制作者。

  2017年1月7日,在太原市绿地以9个亿元的价钱拿到了一块坐落于汾河旁边的金子地快,取名为太原市绿地中央广场。依据整体规划,这一项目由4栋摩天大厦构成,但具体完工远远地超预估。

  今年底,绿地以前整体规划的“华东第一高”——武汉市绿地管理中心因借款而停产。停产的缘故,是房地产商拖欠工程款。接着是“华东第一高楼”迫不得已叫停。

  如出一辙,有将来“西北第一高楼”之称的成都市绿地管理中心蜀峰468项目也深陷“停产”涡旋。

  从2013年动工时志向打造出跨越上海中心的“我国第一高楼”,到之后积极缩水率到500米,退级变成华东第一高楼,在其中顶端设计方案也迫不得已从“火箭发射”的“尖口”更改成“圆头”,而基本建设过程由本来预估的17年完工增加来到今年。

  绿地以前向世界各国服务承诺修建最少50座摩天楼,而经人统计分析发觉,绿地服务承诺的这50座摩天大厦中,接近一半仍处在未建、缓建的 状态中,而这些项目大多在2013年左右拿地,可想沉淀了多少资金。就是建好的摩天大楼,也普遍面临着空置率高、运营成本高,盈利状况差的问题。

  但如今,绿地的如意算盘失算了。随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建,舆论开始批评这种圈地不见动静的行为,一些地方也开始对绿地有所保留,支持力度不断缩减。所以,绿地这个套路越来越玩不下去了。(曾承诺建50座摩天楼的绿地,如今负债超9000亿?华商韬略)

  多元化走向泥沼

  董事长张玉良是“多元化转型”的鼓手。他号称要在绿地打造“以房地产为主业,大基建、大金融、大消费、大科创等并举发展”的产业格局,实现“年均销售规模保持在5000亿元以上,形成一批300亿-500亿元发展能级的重点事业部”的目标。

  2014年,多元化产业集群布局已在绿地发展战略中,这一年,绿地刚以房地产业务预销售额同比增长50%至2408亿元的数据,力压万科成为当年的地产“一哥”。

  这是绿地的高光时刻,也或是绿地控股董事长张玉良提出进一步加强大金融、大消费等产业发展的底气所在。

  2015年上市以来,绿地控股始终坚持多元发展,除了房地产开发业务外,建筑业的占比在逐年提高,2019年已占到总收入的44.03%。

  此外绿地涉足了看似很赚钱的能源、汽车行业,可这些行业实际毛利率在2%-4%之间,根本没法与毛利率27%的地产相比,而金融、酒店毛利率较高,却因规模小很难对集团做出实质性贡献。

  绿地2018年年报显示,其建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率分别为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。酒店、金融及相关产业在2018年的毛利率分别为84.05%和100%。不过,虽然酒店业务的毛利率高,但2018年,此项业务的营收仅为22.2亿元,在各产业板块中排名倒数第二,仅高于金融板块4.6亿元的营收。

  “赚钱的营收少,营收多的不赚钱”,这似乎是绿地目前所面对的尴尬局面。2018年,绿地归属于上市公司股东的净利润率仅为3.26%,而同期,碧桂园为9.13%、恒大为8.02%、万科为11.3%、保利为9.7%、融创为13.3%。

  与此同时,绿地地产主业开始掉队。资料显示,2016年-2018年,绿地房地产合约销售额分别为2550亿元、3065亿元、3875亿元,同比增速分别为11%、20%、26%,虽已有提速迹象,但与2018年排在行业第三的恒大相比,规模已相差了1600多亿元。到2018年业绩仅及排头兵“碧万恒”(碧桂园、万科、恒大)的一半。

  不仅如此,单看房地产业务,绿地控股的毛利率依然不高,长期以2.3至9.36个百分比的差距低于头部房企(克而瑞排名前十的上市房企)均值。

  截至2019年,绿地控股近四年的收入年复合增长率和净利润年复合增长率分别为19.84%和20.96%,分别为头部房企的腰部和尾部水平。

  2019年,房地产和大基建两项的营收占绿地全年营收的90%。其中,房地产的营收占总营收的比重为45.42%;大基建占营收比重44%。

  虽然基建板块对营收的贡献日益增大,但是由于基建板块毛利率只有4.31%,对利润的增长拉动效应反而并不显著。

  2019年,绿地集团实现合同销售金额3880.42亿元,同比增长0.1%,完成其年度销售目标的77.6%。在克而瑞2019年房地产企业销售TOP200排行榜中位于第6。2020年第一季度,受疫情影响,绿地集团实现销售额505亿元,同比下降27%,行业排名滑至第七位。据媒体发布的2019内房股营收和净利润排行榜,去年有17家房企营收增速在50%以上,而绿地控股的23%营收增速仅排在第43位,净利润在150亿元以上的房企有8家,绿地位列其后。

  净利反常背后的债务危机

  绿地集团财报显示,2019年绿地实现营收4278亿元,同比增长23%,归属于母公司股东的净利润为147亿元,同比增长30%。

  2019年,绿地的利润增长同比增幅超过营收增幅。值得注意的是,2019年,绿地非经常性损益这一数额为20.48亿元,增幅是2018年的5.7倍,主要来源于投资收益的增加。

  报告期内,绿地获得投资收益88.64亿元,比2018年同期增加58.81亿元,其中,对联营企业和合营企业的投资收益19.53亿元;因取得上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司控制权,按公允价值重新计量原持有股权产生投资收益21.07亿元;以股权转让方式销售上海五里桥项目获得投资收益27.15亿元;金融板块处置交易性金融资产及其他债权投资带来收益16.28亿元。此外,交易性金融资产公允价值变动带来收益24.48亿元。

  但值得注意的是,绿地控股2019年度仅投资收益都高达88.64亿元,而公允价值变动损益22.36亿元,两者合计110.99亿元,占到了当年度归属净利润的75%。而在2018年度,公司的投资收益仅为29.83亿元,与公允价值变动损益合占归属净利润的比例仅为24%。就是说,过去的2019,绿地主要是倚靠投资收益维持了其账面上盈余的靓丽。

  营收与净利润相差悬殊之外,高负债是长期困扰绿地的难题。

  近年来,绿地资产负债率开始快速飙升,至2015年第二季度末已攀升至88.21%,至今已连续4年超过88%的高压红线。年报显示,截至2019年底,绿地控股资产负债率为88.53%,同比下降0.96%;总负债达到10143亿,相比期初的负债9276亿元,增长9.3%。

  《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》中,50家样本企业,作为头部6强,绿地控股的现金短债比0.76,排名第44,货币资金无法覆盖短期有息负债。

  (绿地控股一季报数据来源:雪球)

  高负债导致2019年拿地金额为1033.75元,拿地面积4228万米,同比减少14.96%;

  图片来源:DM终端-地产债版块

  财务数据显示,上市以来,绿地控股的货币资金始终无法覆盖一年内到期的带息债务,且两者间的缺口在175.77亿元至331.55亿元之间波动,2019年末及2020年3月末缺口再次扩大。

  2019年末,绿地控股的总资产约为11457亿元,总负债为10143亿元。而2015年至2018年,绿地有息负债分别为2040亿元、2855亿元、2667亿元、2897亿元,到2019年,这个数字增加到2937.43亿元,其中短期借款296.85亿元、一年内到期的非流动性负债868.84亿元,两项总计高达1165.69亿元,规模破千亿,占比已接近40%。

  绿地的高负债,同样可以参照其他龙头房企。2019年末,万科的有息负债余额不到2600亿元,其签约规模超过6300亿元,相比之下,绿地有息负债2937亿元,签约规模却不到3900亿元。

  媒体称,在2019年营收超千亿的A股上市房企中,绿地控股是唯一一家剔除预收账款后资产负债率仍然超过80%的房企。

  即便如此,业绩会上被问及公司流动性是否承压的问题,绿地控股管理层认为公司回款率较高,公司流动性并不处于承压状态。

  但媒体很快用数字打了脸。

  通常说来,一般房企的回款率在80%左右,一线龙头房企中的龙头回款率在90%以上,而2016年至2019年,绿地控股的销售回款率分别为79.41%、79.97%、76.59%和77.58%。

  也就是说,绿地回款率连一般房企都赶不上,不知其高管哪来的自信。

  绿地有偿债能力吗

  先看它的借债情况。

  2019年有息借款总额2937.43亿元,相较于上年增加9.53%;总负债10120亿元,同比增长9.4%;资产负债率为88.53%,同比只下降1.07%;净资产负债率为155.6%,尽管同比降低16.2个百分点,但仍属高位;EBITDA全部债务比为0.174,相较于去年增长11.99%;截至2019年12月31日,银行授信额度为4135亿元,已使用额度为1796亿元,未使用额度为2339亿元。

  绿地的总负债突破万亿,在2019年的降负债、优化资产负债结构上做的并不出色,2020年公司也在4月份的业绩说明会上宣布,公司会注重现金流动性,并会落实相关的计划,按照季度做测试。(高库存、负债破万亿!风波中的绿地正在疯狂融资搞债的雷猴2020-05-22)

  绿地是通过绿地控股集团有限公司来发行在岸zj的。目前,绿地共有流通中人民币zj6笔,当前存续194.98亿元,今年待付本金利息125.73亿元。

  图片来源:DM终端

  而在离岸zj方面:同集团zj中,今年绿地控股集团有限公司有发行一只zj,票息是6.75,规模是3亿,期限为4年。

  目前,与绿地同集团zj共有14笔离岸zj,当前存续54.8亿美元,今年有3笔美元债到期。

  绿地的离岸zj如下图所示:

  图片来源:DM终端

  2019年末库存已经高达6699亿元,去库存缓慢,靠自身销售变现,当然是“远水解不了近渴”,对外融资成了绿地的首选。

  今年除了发行境外3亿美元债外,还获得疫情贷款授信19亿元、发行ABS工具5.67亿元,甚至有地区通过置业计划向内部员工集资。

  没法还款,绿地只好用“工抵房”来维持。

  回到2014年,黄健当时所在的公司完成绿地东北项目后,绿地迟迟未能支付款项,黄健也因此被老板欠下了半年的工资,之后无奈辞职,所在公司也将绿地控股告上了法庭。黄健还表示,当时同一个项目的另一个供应商,最终接受了绿地的3套房子,价值约200万,卖了两套,一套留作办公室。

  “工抵房”现象在绿地东北项目中普遍存在。一个沈阳房产销售代理商告诉市界,当初绿地那批延迟交房的项目,后来有很多也是以“工抵房”形式结清的欠款,例如沈阳海域香庭有很多顶账的,绿地在当地的名声也受到很大影响。(陈军如何在绿地赚到9000万?海归博士,还是地产“营销高手”市界发布时间:05-22文黄莹 林夏淅)

  不仅如此,2019年10月绿地湖南事业部要求部门内所有员工(包括试用期员工)必须在月底前购买一套绿地湖南的房产(也可以找亲戚或朋友来购买),住宅、公寓均可,享有一次更名权和所有案场最低价1个点的折扣,首付20%,半年内付50%,“不完成者将被除名”。

  对于此次事件,在10月21日下午,绿地控股公司方面有相关负责人回应媒体称,此事系因部门负责人传达会议精神有误。但据21世纪经济报道证实,湖南绿地确实向员工发布过这种要求,上述通知为公司在10月19日的会议上所传达,传达该消息的是绿地集团湖南房地产事业部常务副总经理黄薪,且当时“事情紧急”。

  绿地债务危机仍有加深趋势

  绿地控股在2020年一季度的业绩出现了明显的下滑。一季报显示,绿地控股今年前三个月实现营业收入795.94亿元,同比下降11.94%;净利润36.64亿元,同比下降16.88%。据房管局统计数据,从今年1月到5月至今,绿地销售总金额为471.26亿元。

  DM终端数据及时整理出绿地发布的企业销售月度数据。包括:销售金额、销售面积、销售均价,并且数据同比变化和行业排名一目了然。

  图片来源:DM终端-地产债版块

  今年第一季度实现营收795.93亿元,同比下滑11.94%,归属上公司净利润36.63亿元,同比下滑16.88%。

  2020年一季报显示,绿地控股2020年第一季实现营业收入795.94亿元,同比减少11.94%;净利润36.64亿元,同比减少16.88%;经营性现金流量净流出79.91亿元,同比下滑471.13%。

  来源:绿地控股2020年一季度业绩报告

  一季度,绿地控股房地产主业实现营业收入378亿元,同比增长4.42%;基建产业实现营业收入340亿元,同比减少26%。此外,房地产销售亦陷入窘境,绿地控股2020年一季度累计实现合同销售金额505亿元,同比下降27%;实现合同销售面积425万平方米,同比下降29%。

  对于房地产企业而言,资金链就是生命线,“现金为王”。截至2020年3月31日,绿地控股货币资金为781.41亿元,同比下降12.1%。

  同时,公司的经营性活动现金流也大幅恶化,从去年同期21.53亿元的净流入变为了79.91亿元的净流出,降幅471.13%。

  为维持经营,绿地控股借款力度进一步加大。截至2020年3月31日,绿地控股短期借款为317.19亿元,同比增长6.85%;长期借款为1538.79亿元,同比增长12.07%。

  借款力度加大之下,绿地控股的财务费用成倍上涨。2020年一季报显示,绿地控股财务费用为12.51亿元,同比增长106.73%,其中,利息费用为12.53亿元,同比增长27.92%,利息收入为1.72亿元,同比减少10.5%。

  截止2020年5月21日,5.42元/股,绿地控股总市值为660亿元。而其上市首日股价为25.1元/股,市值达3054亿元,此时市值已较初开盘时缩水2394亿元。

  2020年5月,中证隐含评级对绿地的评级为AA-,相较于今年2月份,下调2个级别;在海外评级中,2019年11月份,惠誉对其评级为BB-,展望为稳定。

  不仅如此,绿地在公司运营的细节上还埋了不少的雷。

  2019年度,公司次级、可疑、损失三类不良贷款的比重从2018年度的1.42%一跃至4.2%。2019年度,绿地控股银行委托贷款却出现了大量的预期,截止2019年末逾期金额已经达到了20.56亿元,公司仍旧为此计提了高达4.51亿元的减值准备金额。

  “不合理”的预付

  在绿地的年报中,还有两个值得关注的地方。

  一个是,在绿地控股2019年度预付款项额度前五大客户中,排名第一的路群(上海)实业有限公司居然只是一家注册资本金仅100万元的小微企业。作为“强势”一方的绿地控股,向这家企业预付了高达4.38亿元的款项。

  同时,预付款项排名第二的湖北盛房中六建筑装饰工程有限公司,与路群(上海)实业拥有同一个法定代表人。也就是说,绿地控股在2019年度向这同一个法定代表人旗下的企业合计预付了5.98亿元。

  也就是说,2019年绿地高达10亿的款项不明不白的流向了一个注册资金仅100万的小公司,这简直令人不可思议。

  另一个则是绿地控股在2019年度未办妥产权证书的固定资产账面价值从上一年度的2.18亿元暴增至65.35亿元。

  根据年报披露的信息,这些大额固定资产主要为浦东三甲港上海文化总会项目里三家酒店的商业与娱乐,以及千玺酒店、滨江绿地缤纷城项目。(“悬崖边”的绿地控股:去年20多亿委贷逾期、反复出现不合理预付2020年05月22日 飞鱼资本市场团队)

  大量未办妥证件的商业娱乐设施如果销不出去,将会造成原本极为紧张的绿地资金出现大量沉淀;如果贸然销出去,很有可能重蹈几年前北京昌平覆辙。这无疑是绿地的又一颗大雷。

  2014年,当绿地宣告全年预销售金额2408亿元,超过了万科的2151.3亿元。当年万科官方微信号“万科周刊”上以此为由发布了一张图片,配文为“你们懂的”。

  目前,绿地控股较2015年37.55元的高位已下跌超87%,市值蒸发3800多亿,目前公司市值为683.9亿不及万科的四分之一。

  2020,绿地还有戏吗?

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